[파이낸스컬럼] 대출관련 금융전략
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당신의 금융 전략을 점검해 보자.
안녕하세요. NFO 멜번 파이낸스 김진만 입니다.
오늘은 대출관련 금융전략을 살펴보는 시간은 갖기로 하겠습니다.
건전한 금융 전략은 자신의 재무 상태에 적합한 금융 상품을 선택하여 수익을 극대화 시키고, 부수적인 비용을 극소화 시켜 당신의 자산을 보호해 줄 수 있다. 효과적인 재무 전략은 새로운 금융을 발생시키는 계기가 되어 개인 투자자로 하여금 더 많은 기회를 창출할 수 있도록 해준다.
그렇다면 올바른 금융 전략이란 무엇일까?
1. 현재의 재무상황을 정확히 파악하라
모기지 브로커나 금융기관에 대출 신청에 앞서 당신의 현 재정상태와 신용내역에 관해 완벽히 파악하도록 한다.
특히 ‘빚’이라고 막연히 분류되는 부채들은 다음과 같이 그룹화해 따져 볼 필요가 있다.
l 나쁜 빚(Bad debt)- Credit card, Car loan, 자신의 자산 가치를 감소 시키는 일체의 자금
l 임시적인 빚(Astute debt)-당신의 라이프 스타일을 영유/유지하기 위해 지불하는 불가피한 자금.
(예 : 집세, 임대료 등)
l 좋은 빚(Good debt) - 자산가치와 현금유동성을 높이기 위해 부동산에 투자한 자금
성공적인 금융지원 이끌어 내기 위해서는 먼저 나쁜 빚(Bad debt)을 줄이려는 노력이 선행되고 임시적인 빛 그리고 좋은 빚을 줄여 나아야 한다.
2. 당신의 신용 내역을 파악하라
재무상황 못지 않게 당신의 신용 상태는 각 금융기관 들이 당신의 대출을 심사할 때 고려하는 가장 중요한 것 중 하나이다. 요즘은 온라인을 통해 개인의 신용 정보를 확인할 수 있고 사본으로도 받아 볼 수 있도록 되어있다.
또 당신의 신용 정보는 금융을 일으킬 때 개인의 공신력을 금융기관에 자력으로 증명할 수 있는 자료이기 때문에 평소 신용을 잃지 않기 위해 노력해야 한다.
- 청구서는 수령과 즉시 기한 내에 해결하도록 한다. 지극히 단순해 보일지 모르는 이 명제를 쉽게 잊고 사는 경우가 많다. 당신의 주소가 바뀌었다면 공과금 담당자에게 변경 주소를 미리 알리고, 혹시라도 이 마저 깜빡 했다면 우체국의 우편물 전달 서비스를 신청해 두도록 하자. (이사 후 6개월 동안 변경신고 된 주소로 우편물을 배송해 준다.)
- 지급 알림장 또는 Notice가 통보되었을 때에는 시일이 촉박한 것이 대부분 이므로 즉시 해결하도록 하자. (이 기한 마저 넘긴다면 신용등급에 큰 오점을 남기게 된다.)
- 신용등급 파악 사이트를 이용하여 신용관리를 철저히 하도록 한다. 이러한 사이트 들은 금융기관들이 개인의 신용등급을 파악 여부를 알려주어 신용 관리를 잘 할 수 있도록 동기를 부여할 뿐만 아니라, 허가 받지 않은 사람의 개인 신용 정보 검색 차단에도 도움을 준다.
3. 당신의 자산가치를 파악하라.
항상 당신의 부동산 가치를 정확히 파악할 수 있도록 독립적인 평가사에게 자신의 부동산 가치에 대한 조언을 듣도록 한다. 이는 투자 포트폴리오의 명확한 가치를 평가해 줄 뿐만 아니라 추후의 부동산 구매에 자금을 얼마나 대출 받을 수 있는지도 알려 줄 수 있다.
당신의 가치를 어림짐작으로 평가하여 브로커나 금융기관에게 제공하였을 때 받는 불이익은 대출 감소로 이어져 추후의 투자 여력을 감소시키는 결과를 가져올 수 있다. 이것은 자신의 재산을 겸손하게 감추는 것과는 분명 다른 문제이다.
4. 적당한 안전지대를 갖추어라.
당신의 위험을 효과적으로 줄일 수 있는 가장 중요한 도구는 위험 자산 투자에 대한 안전지대를 갖는 것이다.
당신의 재정상태가 위험에 빠졌을 때(일자리를 잃었거나 주수입원을 잃게 될 때) 잔여 자금으로 버틸 수 있는 기간을 우리는 투자의 안전지대라고 한다.
위험 완충제에 대한 자금의 양은 돈을 빌리는 개인의 투자 성향과 재정상태에 달여있다.
예를 들어 12달의 안전지대는 투자의 위험도와는 완전히 별개의 기간으로, 모기지 비용 지급과 부동산 관련비용을 모두 커버할 수 있는 기간이라고 본다.
대부분의 고객들이 적어도 열 두 달 정도를 설정하는 반면, 어떤 이들은 3~6개월 정도로 만족하는 성향의 사람이 있는가 하면, 그 기간은 5년이라고 주장하는 사람도 있다.
그 외에 전문가의 조언에 귀를 기울이는 것도 잊지 않도록 하자.
모기지 브로커와 같은 중립성향의 전문가들의 도움은 당신의 부동산 구매에 관한 파이낸스에 있어 매우 중요한역할을 수행할 수 밖에 없다. 또 좋은 브로커들은 모기지 금융에 대한 충분한 이해를 가지고 있고 개인의 투자에 얽매여 있지도 않아 중립적인 조언이 가능하다.
파이낸스 전문가들을 이용하는데 너무 부담을 가질 필요는 없다. 그들은 당신이 선택한 금융기관으로부터 진행 수수료를 받기 때문이다. 물론 어떤 브로커들은 재무 컨설턴트를 위해 컨설팅 대금을 청구하기도 하지만 이 정도는 그들의 서비스를 이용해 대출 신청을 하는 과정에서 대부분 환불 받을 수 있다.
모기지 브로커들은 다양한 은행들과 대출기관 들로부터 각 각의 대출상품과 기간에 대해 최신의 정보를 접하는데 이를 이용하면 투자자 개인에 적합한 상품을 찾을 수 있다.
적절한 모기지 컨설턴트를 찾을 때는 모기지 상품을 취급하는 자격을 갖추고 있는지, MFAA에 등록된 업체인지 알아 봐야 한다 그리고 고객의 재정상태를 정확히 파악하는 경험이 있는 업체일수록 일의 진행이 수월하다.
일단 모기지 브로커를 선택하면 당신의 부채, 재산가치에 대해 사본으로 제출할 수 있도록 해야 한다. 이러한 과정을 통해 브로커들은 시중의 여러 상품 중 고객에 맞는 적합한 상품을 추천하고 대출의 양도 어느 정도 제시할 수 있게 된다. 부동산 구매를 위해 당신이 제시한 상기의 정보들은 아직 정확한 예산(budget)을 반영하고 있지 않기 때문에 대략적인 가이드만 될 뿐이라는 걸 명시해 두기 바란다. 정확한 대출 금액은 Full-approval 이 후에나 확정될 수 있다.
맞춤 솔루션을 찾아보도록
당신의 부동산 구매를 안전하게 보호해줄 모기지상품은 당신의 단기, 중기, 장기 자산운용 계획에 달려있다. 그것은 또한 당신의 소유구조, 전체적인 위험 상황과 투자 타이밍에 달려 있다.
설사 브로커들이 당신에게 맞는 다양한 상품들을 제시한다 하더라도, 어떤 상품이 과거 이제까지 자신이 설계해 왔던 투자 플랜의 성과를 유연하게 뒷바침 해줄 상품인지 따져봐야 한다. 어떤 모기지 상품들은 해마다 드는 비용이 있을지언정 도중에 변경하게 될 자산가치나 신용 등급에 따른 charge를 피할 수 있게 해준다. 이와 같은 유연성들은 당신의 재무전략을 도중에 변경하게 해 수년동안 당신의 목표를 수정하고 조정하는데 함께 하여 궁극적으로는 당신의 투자에 최고의 성과를 낼 수 있게 해준다.
변동금리 또는 고정금리?
그 어떤 사람도 심지어 모기지 브로커도 변동금리 또는 고정금리 대출에 대한 결정권은 없다.
모기지 브로커들은 각 각의 이자율을 선택했을 이후의 상황에 대한 조언과 각 각의 이자율에 대한 구조와 장단점들만 설명해 줄 뿐이지만, 당신들을 대신해 무엇을 선택할 책임과 권리는 없다.
만약 그렇게 된다면 그들은 그들의 선택에 따른 일련의 결과에 대해 책임을 져야 할 것이다.
고정 금리일 경우에는 고객들로 하여금 일정 기간 동안 얼마나 지불해야 하는지에 대해 명확히 얘기해 줄 수 있다. 만약 당신이 나이가 들었고 현금흐름이 불명확하거나 단지 마음의 평화를 원한다면 당신은 고정금리를 선택하는 편이 낫다. 당신이 시장을 분석하고 유연한 위험 관리 전략을 가지고 있다면, 현금흐름에 크게 신경 쓰지 않는 다면 변동금리가 나을 것이다.
그러나 당신이 변동금리를 선택하려고 할 때 나는 항상 현 최고치 이자의 2~3%를 미래 이자 상승에 대비하여 완충제로 놔둘것을 추천한다. 그렇게 하면 당신의 캐시플로우를 신중히 관리하도록 만들게 된다.
당신이 위험 회피 투자자라면 당신은 현 이자율의 최고치에 5~6%정도 완충제를 붙이기를 원할 것이다.
당신의 출구전략을 세워라
설사 당신이 모기지 상품에 대한 선택을 바꾸고 이자율 전략을 알맞게 구사하고 있다고 하더라도, 당신의 대출 기간을 조절함으로서 얻을 수 있는 비용 절감효과가 있다.- 당신 마음 속의 출구 전략.
예를 들어 12개월 후에 차환할 것이 뻔하다면 , 변동금리 주택담보 대출이 최고의 선택이 될테고 그래서 당신은 고정금리의 큰 이자를 고려하지 않아도 된다.
김진만
Mortgage Specialist / Credit Advisor
0403 064 847
jkim@nfos.com.au
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JaneDeroyy님의 댓글
JaneDeroyy
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좋은 정보 감사합니다
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shineblood
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좋은 정보 감사합니다
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prettygirl
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좋은정보 감사합니다
mayoctober님의 댓글
mayoctober
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좋은 정보 감사합니다