[전문가컬럼] 부동산 법률편 - 계약체결전 매수인이 확인하여야 할 사항
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[법무법인 리버스] 부동산 법률편 –
계약 체결 전 매수인이 확인하여야 할 사항
1. 빅토리아주 부동산 매매 절차
빅토리아주 부동산 매매절차는 다른 주의 기본적인 부동산 매매 절차와 유사하다. 매도인 (Vendor)과 매수인(Purchaser)은 부동산 매매계약을 체결함으로써, 매도인은 재산권을 매수인에게 이전할 의무를 부담하고, 매수인은 매매대금을 매도인에게 지급할 의무를 지게 된다. 부동산 매매 절차는 다음과 같이 크게 4단계로 분류할 수 있는데, 각 절차마다 매수인이 준수해야 할 사항이 있다.
(1) 부동산 매매계약서 검토
(2) 부동산 매매 계약 체결 (Exchange of Contracts)
(3) 부동산 매매 계약 체결 이후
(4) 부동산 소유권이전등기 (Settlement)
2. 부동산 매매계약서
매수인이 매수를 희망하는 토지, 주택, 건축물 등의 목적물을 찾게 되면, 부동산 매매계약 체결 이전에 매도인 또는 부동산 중개인으로부터 부동산 매매계약서와 Section 32 Statement 또는 Vendor Statement (이하 “Section 32 Statement”)라고 하는 문서를 전달 받게 된다. 부동산 매매계약서의 명칭은 각 주마다 다소 다른데, 빅토리아주에서는 Contract of sale of real estate라고 한다. NSW주는 Contract for the sale of land이며, 퀸슬랜드주는 Contract for Houses and Residential Land와 Contract for Residential Lots in a Community Titles Scheme라고 한다.
부동산 매매계약서는 부동산 매매에 반드시 필요한 계약서로 매매대금, 지급시기, 소유권 이전, 부동산의 인도 및 계약의 해제에 관한 사항 등을 약정하는 문서이다. 부동산 매매 계약이 성립되면 법적 효력이 발생하므로, 매도인 측이 작성한 부동산 매매계약서에 서명하기 전 반드시 변호사로부터 계약서 검토와 법률자문을 받고, 매수인에게 유리하도록 계약서 수정을 한 후 서명하는 것이 가장 중요하다.
3. Section 32 Statement
매도인은 부동산 매매계약서와 Section 32 Statement를 계약 체결 전 매수인에게 반드시 전달하여야 하는데, Section 32 Statement에 관련 법령인 Sale of Land Act 1962 (Vic)에서 요구하는 다음과 같은 부동산 관련 서류 및 정보 등이 포함되어 있다.
(1) 부동산 등기부
(2) 저당권 (Mortgage)
(3) 지역권 (Easement) – 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리
(4) 카운슬비, 물세, 토지세 및 Owner corporation fee
(5) 건축 허가
(6) 토지 용도
(7) 토지이용규제 정보
(8) 산불 위험 지역 및 홍수 침수 지역
Section 32 Statement에 기재된 사항 및 서류를 검토 받은 후, 목적물에 대한 보다 더 상세한 정보가 필요한 경우에는 매수인은 추가 조사를 통하여 알아볼 수 있는데, 가장 대표적인 추가 조사로는 건물조사 (Building Inspection)와 목재해충 조사 (Timber Pest Inspection)가 있다. 건물조사는 매수하려는 건물의 현재 상태, 무허가 건축물 및 불법 증축물 등에 대한 정보가 포함되어 있고, 목재해충 조사는 흰개미 등 목재해충에 의한 목재건물 피해범위 및 훼손 상태를 자세히 알아 볼 수 있다. 여기서 유의해야 할 사항은 추가 조사를 하지 않고, 매수인이 무허가 건축물이 포함 되어있거나, 목재해충에 의해 훼손된 목적물을 매수하게 되면, 추후에 동 건축물을 관련 시청 명령에 따라 자비로 철거하거나 훼손된 주택을 직접 수리해야 하는 상황이 발생할 수 있다.
4. 결론
위에서 살펴본 바와 같이 매수 희망하는 부동산을 찾게 되면, 매도인으로부터 받은 부동산 매매계약서와 Section 32 Statement에 대해 변호사에게 검토 및 법률 자문을 받고 부동산 매매를 진행하는 것이 좋다.
글 강 지 성 | 대표변호사
호주 대법원 변호사
빅토리아주 변호사협회 정회원
멜번 법대/ 상경대 복수학위 졸업
법무법인 리버스
Suite 609, 530 Little Collins Street, Melbourne VIC
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kevin.kang@riverslawyers.com.au
*본 매체에 게재되는 법무법인 리버스에서 작성한 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 반드시 변호사에게 실질적인 법률자문을 받으시기 바랍니다. 이 글의 내용으로 인하여 직접적, 간접적 손해가 발생하더라도 어떠한 법적 책임을 지지 않습니다.
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